Seguro de comunidad de propietarios: qué cubre

El seguro de comunidad de propietarios —también llamado seguro de comunidad de vecinos o multirriesgo de comunidades— es una póliza que asegura los elementos comunes del edificio y la responsabilidad civil de la comunidad. Su tomador es la propia comunidad de propietarios, constituida conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y la contratación la acuerda la junta de propietarios y la gestiona el presidente o el administrador de fincas. Es un producto del ámbito de los seguros de daños y multirriesgo, regulado con carácter general por la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro.

Interesa a cualquier comunidad de vecinos con elementos comunes que asegurar: bloques de viviendas, urbanizaciones, edificios de oficinas o locales en propiedad horizontal. Conviene distinguirlo del seguro de hogar de cada propietario: el seguro de comunidad cubre las zonas y las instalaciones comunes, mientras que el hogar cubre el interior de cada vivienda (continente privativo y contenido). Cuando un siniestro afecta a ambos —por ejemplo, una fuga de una bajante común que daña un piso—, intervienen las dos pólizas según de dónde proceda el daño.

Las coberturas varían de una compañía y modalidad a otra, pero un multirriesgo de comunidades suele articularse en torno a estos bloques. Los capitales concretos (valor del continente, límites de responsabilidad civil) dependen de cada póliza y se confirman en el presupuesto.

• Daños al continente (elementos comunes): estructura, fachada, cubierta, portal, escalera, ascensor, garaje, instalaciones generales y zonas comunes del edificio.
• Responsabilidad civil de la comunidad: daños personales o materiales que la comunidad cause a terceros (por ejemplo, la caída de un elemento de la fachada o un accidente en una zona común).
• Daños por agua: fugas, roturas y filtraciones en las instalaciones comunes, y a menudo la localización de la avería.
• Incendio, explosión y caída de rayo: daños al edificio por estas causas, la garantía histórica del ramo.
• Robo y actos vandálicos: sustracción o daños en elementos comunes y, según la póliza, reposición de cerraduras y llaves.
• Defensa jurídica y asistencia: reclamación de daños, asesoramiento y servicios de urgencia (fontanería, cerrajería, electricidad) para las zonas comunes.

Los importes de cada garantía (valor asegurado del continente, capital de responsabilidad civil, sublímites) no son homogéneos entre compañías y no publicamos cifras que no sean citables: se confirman en la oferta personalizada.

Como en cualquier ramo, la utilidad del seguro de comunidad está en la letra pequeña. Estas son las exclusiones y los límites más habituales, que conviene verificar en las condiciones de cada póliza:

• El interior de las viviendas: el continente privativo y el contenido de cada piso corresponden al seguro de hogar de cada propietario, no a la póliza de la comunidad.
• La causa u origen de la avería: muchas pólizas cubren el daño provocado por una fuga pero no la reparación de la tubería o del elemento que la originó.
• Falta de mantenimiento y daños preexistentes: los deterioros por desgaste, humedades antiguas o falta de conservación del edificio suelen quedar excluidos.
• Infraseguro: si el valor asegurado del continente es inferior al real, la compañía puede aplicar la regla proporcional (art. 30 de la Ley 50/1980) y pagar solo una parte del siniestro.
• Riesgos extraordinarios: inundaciones, terremotos u otros fenómenos extraordinarios no los indemniza la póliza, sino el Consorcio de Compensación de Seguros, mediante un recargo obligatorio incluido en el recibo.

Antes de contratar o renovar, revisa que el valor del continente esté bien calculado (coste de reconstrucción, no valor de mercado del suelo) para evitar el infraseguro, y comprueba los sublímites de daños por agua, responsabilidad civil y defensa jurídica.

Con carácter estatal no es obligatorio. La Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal no impone a las comunidades contratar un seguro del edificio, de modo que en la mayor parte de España es una decisión voluntaria que acuerda la junta de propietarios. Sí es muy recomendable, porque sin póliza el coste de un siniestro en las zonas comunes o de una reclamación de un tercero recae directamente sobre los propietarios mediante derrama.

La excepción son las comunidades autónomas que lo exigen por normativa propia. El caso más conocido es la Comunidad de Madrid: la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación establece en su artículo 24 que «todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros». Como la obligación y su alcance dependen de la normativa autonómica y municipal, conviene consultar la que aplica a tu edificio antes de dar por hecho que estáis o no obligados.

El precio de un seguro de comunidad depende del valor de reconstrucción del edificio (continente), del número de viviendas y locales, de la antigüedad y el estado de conservación, de los servicios comunes (ascensor, garaje, piscina) y de las coberturas y capitales contratados. Por eso el importe se confirma en el presupuesto y aquí no publicamos tarifas que no sean citables: figuran como Consultar.

Como referencia de mercado, una comunidad pequeña y de construcción reciente suele pagar menos que un edificio grande, antiguo o con muchos servicios comunes. Para saber cuánto costaría exactamente vuestro caso, lo práctico es comparar varias aseguradoras a la vez con el comparador de seguros y pedirnos la oferta personalizada.