Seguro decenal: qué es y para quién es obligatorio

El seguro decenal es un seguro de daños materiales (o, alternativamente, un seguro de caución) previsto en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Su función es garantizar, durante diez años desde la recepción de la obra, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Forma parte del régimen de garantías por daños materiales de la edificación y es una de las coberturas más habituales dentro de los seguros para empresas del sector de la promoción y la construcción. No cubre defectos de acabado ni problemas de habitabilidad: se centra en los daños estructurales graves, que son los de mayor coste y los que la ley considera prioritario asegurar en interés de los compradores y sucesivos propietarios.

El seguro decenal cubre los daños materiales en los elementos estructurales del edificio que comprometan su resistencia y estabilidad, siempre que se manifiesten dentro de los diez años posteriores a la recepción de la obra. La LOE distingue tres tramos de responsabilidad (uno, tres y diez años); el seguro decenal se corresponde con el tramo estructural de diez años, que es el exigido en la práctica para vivienda.

Lo que no cubre el decenal son los defectos de terminación o acabado (tramo de un año) ni los que afectan a la habitabilidad —por ejemplo, humedades o aislamiento— (tramo de tres años); tampoco los daños por mal uso o falta de mantenimiento, ni los que no comprometan la estabilidad estructural. Estos otros riesgos se cubren, en su caso, con garantías o pólizas distintas.

Según la disposición adicional segunda de la LOE, la obligación de suscribir el seguro decenal recae sobre el promotor y se exige para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Es una garantía a favor de los adquirentes: por eso el notario, al autorizar la escritura de obra nueva terminada, y el Registro de la Propiedad, al inscribirla, pueden exigir que se acredite su contratación.

Existe una excepción relevante: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio quedó exento de esta obligación tras la modificación introducida por la Ley 53/2002. Ahora bien, si esa vivienda se vende dentro de los diez años siguientes a su construcción, el vendedor debe contratar el seguro por el tiempo que reste, salvo que el comprador lo exonere expresamente y así se haga constar en la escritura. En caso de duda sobre tu situación concreta, conviene confirmarla antes de escriturar.

La LOE fija un capital mínimo del 100 % del coste final de la ejecución material de la obra (el presupuesto de ejecución material), como referencia de la suma asegurada del decenal. Además, limita la franquicia máxima al 1 % del capital asegurado en esta garantía, de modo que la parte del daño que asume el propietario esté acotada.

El seguro se contrata normalmente como prima única (un solo pago que cubre los diez años) y su emisión suele quedar condicionada a la intervención de un Organismo de Control Técnico (OCT) durante la obra. Antes de iniciar la construcción conviene planificar esta cobertura, porque el estudio geotécnico y el seguimiento del OCT deben empezar en fases tempranas del proyecto.

El precio del seguro decenal depende de cada proyecto: del presupuesto de ejecución material, del tipo de edificio, del estudio geotécnico, de la solución estructural y de los informes del OCT. No existe una tarifa pública oficial, por lo que en Seguratis no publicamos importes que no sean citables: el coste concreto se confirma en el presupuesto personalizado de cada aseguradora.

Lo que sí está fijado por ley es la base de cálculo del capital (el 100 % del coste de ejecución material) y el límite de franquicia (1 %). Sobre esa base, cada compañía aplica su propia tarificación en función del riesgo. Para orientarte sobre el importe de tu caso, la referencia es Consultar mediante presupuesto.