Responsabilidad civil locativa: qué es, qué cubre y qué dice el Código Civil

La responsabilidad civil locativa es la cobertura que responde por los daños materiales que el inquilino causa al inmueble que tiene alquilado y de los que, legalmente, debe responder ante el propietario. Es decir, protege al arrendatario, no al dueño: cubre el dinero que el inquilino tendría que pagar si un incendio, una explosión o un escape de agua originados en la vivienda dañan el propio inmueble arrendado. Forma parte de la familia de coberturas de la responsabilidad civil y suele venir integrada dentro del seguro de hogar del inquilino o de un multirriesgo.

Conviene deshacer una confusión frecuente: la RC locativa no indemniza al propietario por su patrimonio como haría el seguro del edificio, sino que responde por la deuda del inquilino hacia ese propietario. El nombre viene de «locación» (alquiler): es la responsabilidad que nace de ocupar en arrendamiento una cosa ajena y devolverla en el mismo estado en que se recibió, salvo el desgaste normal por el uso. Aplica tanto a viviendas como a locales comerciales, oficinas o naves industriales alquiladas.

La base legal de esta cobertura descansa en tres normas. El Código Civil es la principal. Su artículo 1563 establece que «el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya». El artículo 1564 aplica la misma lógica al fuego: el arrendatario responde del incendio del inmueble arrendado salvo que pruebe que ocurrió por caso fortuito, fuerza mayor o una causa que no le sea imputable.

La clave de ambos artículos es la inversión de la carga de la prueba: la ley presume que la culpa es del inquilino y es él quien tiene que demostrar lo contrario para librarse de pagar. A ello se suma el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sobre la conservación de la vivienda, y la lógica general del artículo 1902 del propio Código Civil, que obliga a reparar el daño causado por culpa o negligencia. Por eso la RC locativa es tan relevante para quien alquila: sin ella, un incendio o una inundación que arranquen en la vivienda pueden convertirse en una reclamación económica muy alta contra el arrendatario, aunque no haya actuado de mala fe.

La RC locativa cubre los daños al continente del inmueble arrendado (paredes, techos, suelos, instalaciones fijas) provocados por siniestros de los que responde el inquilino, principalmente incendio, explosión y agua. Es una cobertura de daños a un bien ajeno del que el asegurado es responsable, no una garantía de sus propios muebles. Lo que no cubre es igual de importante:

Es fácil confundir estas coberturas porque todas giran alrededor de una vivienda, pero protegen a personas distintas. La RC locativa protege al inquilino por los daños que cause al inmueble que ocupa en alquiler. La responsabilidad civil general del hogar protege al asegurado por los daños que cause a terceros ajenos al contrato (el vecino, un invitado, la vía pública). Y el seguro del propietario —el que contrata el dueño sobre el edificio y sus instalaciones— cubre su propio patrimonio.

La RC locativa no se contrata sola: es una garantía dentro del seguro de hogar del inquilino o de un multirriesgo. Entre las compañías autorizadas con las que Seguratis puede tramitar, varias trabajan seguros de hogar en los que se incluye la garantía locativa. Los capitales, las franquicias y las exclusiones cambian de una a otra, así que la referencia siempre es el IPID y las condiciones particulares: